چهار سناریو پیش‌رو بازار مسکن در ۱۴۰۵

به گزارش صدای بورس،جنگ «اسفند» در سال گذشته باعث «توقف معاملات ملک و در نتیجه ترمز رشد قیمت آپارتمان» در پایتخت شد. شاخص مسکن نشان می‌دهد، میانگین قیمت سالانه هر مترمربع آپارتمان در ۱۴۰۴ به ۱۰۹‌ میلیون تومان رسید. با احتساب نرخ تورم عمومی ۵۱ درصدی در سال ۱۴۰۴، مشخص می‌شود «قیمت واقعی مسکن» در تهران طی سال گذشته نه تنها افزایش پیدا نکرده که ۲۸ درصد افت کرده است.

مواجهه بخش مسکن و ساختمان با جنگ، آن هم ۲ بار، «صریح‌ترین پیام» برای تحلیل «چرایی عدم جهش قیمت آپارتمان» در سال به شدت‌ تورمی ۱۴۰۴ است. مطابق تجربه‌های جهانی، بروز جنگ، «ریسک نگهداری ملک یا سرمایه‌گذاری جدید در ملک» را بخاطر احتمال خرابی یا ویرانی ساختمان، افزایش می‌دهد و بروز انتظارات تورمی ناشی از شرایط اقتصاد جنگی، میل افراد به حفظ دارایی‌های مالی زودنقدشونده را به شدت بالا می‌برد.

در کل ۶ ماه اول سال ۱۴۰۴، میانگین قیمت مسکن فقط ۲.۷ درصد افزایش یافت. در نیمه اول سال گذشته، تحت‌تاثیر «شرایط قبل،‌ حین و بعد از جنگ ۱۲ روزه»، سرعت افزایش قیمت مسکن به یک‌ششم سال‌های جهش کاهش یافت.

از ابتدای زمستان اما ورود تقاضای خرید به بازار معاملات مسکن به شکل بسیار محسوس شروع شد. طی ماه‌های دی و بهمن، این بازار شاهد ورود خریدار از مبدا بازارهای سکه و طلا و سایر بازارهای دارایی بود. قیمت مسکن در بهمن ماه ۱۵.۶درصد افزایش یافت.

اما در آخرین ماه سال، بازار معاملات مسکن مجددا به سمت «توقف و رکود سنگین» چرخش کرد؛ در اسفند ماه سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن به یک‌سوم بهمن رسید؛ ۵ درصد.

چهار سناریو از بازار مسکن ۱۴۰۵

سال گذشته، در کنار متغیرهایی همچون «ضعف قدرت خرید»، «تورم تولید» و «فقر وام مسکن»، کارگردان جدیدی تحت عنوان «ریسک جنگ»، فرمان بازار معاملات مسکن و همچنین روند قیمت‌ها را به‌دست گرفت تا جایی که تسلط این وزنه اثرگذار به مراتب بیش‌از سایر پارامترها بود. با این حال، این پرسش مطرح می‌شود که «بر حسب مدت زمانی که جنگ ادامه خواهد داشت»، رفتارها در بازار مسکن چه واکنش احتمالی نشان خواهند داد؟

در قالب سناریوی اول، اگر جنگ در هفته‌های آتی به پایان برسد، «الگویی مشابه جنگ ۱۲ روزه» تکرار خواهد شد به این معنا که انجماد معاملاتی در تابستان به تدریج از بین خواهد رفت. بهار امسال جنگ تمام شود، در فصل تابستان احتمال رشد محسوس معاملات وجود خواهد داشت.

سناریوی دوم برای حالتی است که جنگ ادامه پیدا کند حتی تا پایان سال. در این صورت، چنانچه از شدت حملات در شهر تهران کاسته شود، احتمال اینکه معاملات تحرکی نسبی در مقایسه با توقف اسفند و این روزها داشته باشد، زیاد خواهد بود.

اما در سناریوی سوم، چنانچه «حملات شدید» باشد، بازار معاملات مسکن کماکان در همان فاز شوک، یعنی نبود میل به خرید و فروش و کم‌تحرکی قیمت باقی می‌ماند.

سناریوی چهارم نیز مربوط به «بسیار طولانی‌شدن جنگ» است. این سوال وجود دارد که در جنگ تحمیلی ۸ ساله، بازار مسکن یکسال پس‌از شروع، چه رفتاری از خود بروز داد. به نظر می‌رسد، این جنگ تا زمانی که به طول بینجامد، نباید انتظار «چرخش معنادار» در بازار مسکن داشته باشیم.